نیویورک با یکی از شدیدترین بحران‌های مسکن در دهه‌های اخیر روبرو است. اجاره‌بها در منهتن از مرز ۵۰۰۰ دلار ماهانه عبور کرده، در حالی که درآمد خانوارها رشد قابل‌توجهی نداشته است. بر اساس تازه‌ترین آمار، نیمی از مستأجران نیویورکی بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند و یک‌سوم آنها بیش از نیمی از درآمدشان را. در این میان، برنامه معافیت مالیاتی ۴۲۱-ای که بزرگترین مشوق برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط سرمایه‌گذاران خصوصی بود، در ژوئن ۲۰۲۲ منقضی شد و جای خالی آن، نگرانی‌های جدی را درباره آینده تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه در این کلان‌شهر ایجاد کرده است.

برنامه ۴۲۱-ای که از سال ۱۹۷۱ فعالیت می‌کرد، به سازندگان ساختمان‌های مسکونی اجازه می‌داد در ازای اختصاص درصدی از واحدها به خانوارهای کم‌درآمد، برای مدت طولانی از پرداخت مالیات بر دارایی معاف شوند. این مشوق، ساخت آپارتمان‌های جدید را برای سرمایه‌گذاران خصوصی جذاب می‌کرد و همزمان واحدهای ارزان‌قیمتی را در محله‌های گران‌قیمت شهر ایجاد می‌نمود. با انقضای این برنامه، دولت محلی و ایالتی به دنبال جایگزینی هستند که هم نیاز به مسکن ارزان را تأمین کند و هم برای بخش خصوصی مقرون‌به‌صرفه باشد.

یک مطالعه دانشگاهی جامع، با تحلیل دو محله متفاوت نیویورک یعنی «چلسی» (منطقه‌ای بسیار گران در منهتن) و «بوشویک» (محله‌ای با درآمد متوسط در بروکلین)، پیامدهای حذف برنامه و همچنین گزینه‌های جایگزین پیشنهادی را بررسی کرده است. این تحقیق با استفاده از مدل‌های مالی رایج در صنعت املاک، نشان می‌دهد که بدون معافیت مالیاتی، ساخت آپارتمان‌های جدید در هر دو منطقه عملاً غیرقابل‌سود است و نرخ بازده داخلی سرمایه به کمتر از ۲ درصد می‌رسد که برای جذب سرمایه‌گذار کافی نیست.

گزینه پیشنهادی فرماندار ایالت نیویورک با نام ۴۸۵-و، اگرچه عمق بیشتری در ارزان‌سازی واحدها دارد، اما در محله‌های با درآمد پایین‌تر، توجیه اقتصادی کمتری نسبت به برنامه قبلی دارد. تحلیل حساسیت انجام‌شده نشان می‌دهد که در محله‌های گران‌قیمت مانند چلسی، تعداد واحدهای ارزان‌قیمت تعیین‌کننده اصلی سودآوری است، در حالی که در محله‌های ارزان‌تر، سطح عمق تخفیف (درصدی از درآمد متوسط منطقه) تأثیر بیشتری بر بازده سرمایه‌گذاری دارد.

برای یافتن نقطه بهینه، پژوهشگران از طریق نظرسنجی از توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران املاک نیویورک، میزان تمایل آنها به اجرای پروژه در سناریوهای مختلف را سنجیدند. نتایج نشان داد که سازندگان معمولاً برای پروژه‌های منهتن با ریسک کمتر، بازده پایین‌تری را می‌پذیرند، در حالی که در محله‌های بیرونی به دلیل نوسان بیشتر قیمت، بازده بالاتری طلب می‌کنند. این یافته‌ها به ترسیم «آستانه مفهومی» کمک کرد که در آن، هم تعداد کافی واحد ارزان‌قیمت تولید شود و هم سرمایه‌گذاران انگیزه کافی برای مشارکت داشته باشند.

بر اساس یافته‌های این مطالعه، نقطه بهینه سیاستی زمانی حاصل می‌شود که ۱۰ درصد واحدها به خانوارهای با درآمد ۴۰ درصد متوسط منطقه، ۱۰ درصد به خانوارهای با درآمد ۶۰ درصد، و ۱۵ درصد به خانوارهای با درآمد ۹۰ درصد متوسط منطقه اختصاص یابد. این الگو، هم از برنامه پیشین عمق بیشتری دارد (زیرا سقف درآمد را از ۱۳۰ به ۹۰ درصد کاهش می‌دهد) و هم گستره بیشتری نسبت به پیشنهاد فرماندار ایالت ارائه می‌کند. با فرض تداوم تولید سالانه حدود ۱۳۷۰۰ واحد، این سیاست می‌تواند بیش از ۳۴۰۰ واحد عمیقاً ارزان‌قیمت در سال ایجاد کند. همچنین مطالعه نشان می‌دهد که در محله‌های ثروتمندتر، افزایش تعداد واحدهای ارزان‌قیمت تأثیر منفی بیشتری بر بازده سرمایه‌گذاری دارد تا کاهش سطح درآمد مجاز؛ در حالی که در محله‌های با درآمد پایین‌تر، کاهش سقف درآمدی، تأثیر مخرب‌تری بر جذابیت اقتصادی پروژه دارد.

نتیجه‌گیری نهایی این پژوهش تأکید دارد که بحران مسکن نیویورک با اتکا صرف به پروژه‌های دولتی حل نمی‌شود، بلکه نیازمند ابزارهای هوشمندانه برای تشویق سرمایه‌خصوصی است. یک برنامه جایگزین موفق باید میان منافع عمومی (افزایش عرضه مسکن ارزان) و منافع خصوصی (سودآوری قابل‌قبول) تعادل برقرار کند. مدل تحلیلی ارائه‌شده در این پایان‌نامه، چارچوبی قابل‌استفاده برای سایر کلان‌شهرهای جهان فراهم می‌آورد تا بتوانند با توجه به شرایط محلی خود، بهترین ترکیب مشوق‌ها و تعهدات را برای افزایش مسکن مقرون‌به‌صرفه طراحی نمایند. همچنین پیشنهاد می‌شود که هر برنامه جدید، علاوه بر تعیین سقف درآمدی، الزام به ماندگاری دائمی واحدهای ارزان‌قیمت را نیز در بر داشته باشد تا از تبدیل تدریجی آنها به واحدهای گران‌قیمت جلوگیری شود. در نهایت، پژوهشگران توصیه می‌کنند که سیاست‌گذاران پیش از تصویب هر برنامه جایگزین، فرآیند تحلیل حساسیت و نظرسنجی از فعالان صنعت را با نمونه‌های آماری گسترده‌تر تکرار کنند تا بهترین تصمیم ممکن برای دهه‌های آینده اتخاذ شود.

چطور یک برنامه مالیاتی قدیمی، آینده مسکن نیویورک را دگرگون می‌کند؟

نیویورک شهری است که هرگز نمی‌خوابد، اما مستاجرانش شب‌های بی‌خوابی زیادی را پشت سر می‌گذارند. اجاره‌بهای ماهانه در منهتن از مرز ۵۰۰۰ دلار گذشته و بسیاری از خانواده‌ها مجبورند بیش از نیمی از درآمد خود را صرف سقفی بالای سر کنند. در این میانه، برنامهای که سال‌ها تنها امید سازندگان و مستاجران بود، به پایان رسیده است. آیا نیویورک می‌تواند جایگزینی پیدا کند که هم شهرداری را خوشحال کند و هم جیب سرمایه‌گذاران را پر؟

قصه ۴۲۱-ای: از تولد تا مرگ

برنامه معافیت مالیاتی ۴۲۱-ای در سال ۱۹۷۱ متولد شد تا رونق را به ساخت‌وساز مسکونی بازگرداند. این برنامه به سازندگان اجازه می‌داد در ازای اختصاص بخشی از واحدها به خانوارهای کم‌درآمد، سال‌ها از مالیات سنگین بر دارایی معاف شوند. نتیجه؟ بیش از ۱۳ هزار واحد مسکونی در فاصله سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۱ با کمک این مشوق ساخته شد. اما این قصه در ژوئن ۲۰۲۲ به پایان رسید و حالا همه منتظرند تا ببینند جای خالی آن را چه کسی پر می‌کند.

داستان دو محله: چلسی گران‌قیمت و بوشویک در حال تغییر

یک پژوهش دانشگاهی به تازگی نشان داده است که تأثیر حذف ۴۲۱-ای در محله‌های مختلف نیویورک کاملاً متفاوت است. در محله اعیان‌نشین چلسی، ساخت یک ساختمان ۳۰۰ واحدی بدون معافیت مالیاتی، نرخ بازده سرمایه را به کمتر از ۲ درصد می‌رساند؛ رقمی که هیچ سرمایه‌گذاری را وسوسه نمی‌کند. اما در محله بوشویک که قیمت‌ها پایین‌تر است، این رقم حتی به ۰٫۲۹ درصد هم می‌رسد. به عبارت دیگر، بدون مشوق مالیاتی، ساخت مسکن جدید در نیویورک عملاً یک رویای دست‌نیافتنی است.

راهکار پیشنهادی فرماندار: ۴۸۵-و

فرماندار ایالت نیویورک، برنامه جدیدی با نام ۴۸۵-و را پیشنهاد کرده که عمق بیشتری در ارزان‌سازی واحدها دارد. در این طرح، سقف درآمدی خانواده‌های واجد شرایط از ۱۳۰ درصد متوسط منطقه به ۸۰ درصد کاهش پیدا می‌کند. اما این تغییر یک روی سکه دارد. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که در محله‌های ارزان‌تر مانند بوشویک، این کاهش سقف درآمدی، بازده سرمایه را به شدت کاهش می‌دهد و ممکن است سازندگان را از ساخت در این مناطق منصرف کند.

نقطه عطف: چه نسبتی از واحدها باید ارزان باشد؟

نکته جالب اینجاست که همه چیز به یک نسبت طلایی ختم می‌شود. پژوهشگران با کمک نظرسنجی از توسعه‌دهندگان حرفه‌ای، به نقطه بهینه‌ای دست یافته‌اند که در آن هم تعداد کافی واحد ارزان‌قیمت تولید می‌شود و هم سرمایه‌گذاران انگیزه کافی برای مشارکت دارند. این نقطه بهینه، اختصاص ۱۰ درصد واحدها به خانوارهای با درآمد ۴۰ درصد متوسط منطقه، ۱۰ درصد به خانوارهای با درآمد ۶۰ درصد و ۱۵ درصد به خانوارهای با درآمد ۹۰ درصد متوسط منطقه است. این الگو عمیق‌تر از برنامه قبلی و گسترده‌تر از پیشنهاد فرماندار است.

یک درس برای همه کلان‌شهرها

داستان نیویورک، فقط یک روایت محلی نیست. این پژوهش نشان می‌دهد که بحران مسکن در کلان‌شهرهای جهان، راه‌حلی جادویی ندارد و نیازمند ابزارهای هوشمندانه برای تشویق سرمایه‌گذاری خصوصی است. مدلی که در این تحقیق ارائه شده، می‌تواند الگویی برای شهرهای دیگر باشد تا با توجه به شرایط بومی خود، بهترین ترکیب از مشوق‌ها و تعهدات را برای افزایش مسکن مقرون‌به‌صرفه طراحی کنند. به قول یکی از پژوهشگران: “اگر تعادل را از دست بدهی، یا شهرداری ورشکست می‌شود یا شهر خالی از سکنه.”

[/box]